競売について
競売物件とは
銀行や金融機関の融資やローンを受ける時には、その債務の保証として財産や権利を担保に設定します。借り入れた債務（返済）が滞った場合には、その担保（抵当）となった財産や権利は徴収され、返済に充てるために販売されます。担保にされていた財産はこのような場合、裁判所を通して差し押さえられ、裁判所が入札制の競売を行います。
このような経緯で売りに出されたものが不動産競売物件です。そのため、一般の中古販売物件に比べて安価で物件を購入することができ、現在の不況もあって熱い注目を浴びています。しかし、個人での入札は立ち退き交渉のトラブルや権利上の問題点が多く、リスクがたくさんあります。けれども、通常の市場価格のおおよそ7割程度で購入できる機会を逃す手はありません。長年の経験と実績を持つ、ベスト・グリーンにお任せください。
不動産競売のメリット・デメリット
不動産競売は不動産を市場価格よりも安く手に入れることができる方法です。その分落とし穴もあり、十分な知識と経験が必要です。ここでは不動産競売におけるメリット・デメリットをご紹介します。
メリット
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一般市場価格より安く買える
裁判所の差し押さえ後でも、入札前は以前の所有者の居住権は制限できません。したがって下見が出来ない場合も多く、その上情報開示から入札まで短いため見極めが困難です。
最低売却価格から「売却基準価額」「買取可能価額」へ
平成17年4月1日から改正民事執行法が施行されました。基本的な手続きの流れは､これまでと変わらず、これまで「最低売却価額」以上の額でなければ入札できなかったのが、それより2割安い額以上から入札できるようになりました。
- 評価書に記載された評価額に基いて「売却基準価額」が定められます。
- 「売却基準価額」からその2割を控除した額以上であれば、買受け申出(入札)ができます。
- 新制度では、「売却基準価額」と「買受可能価額」の両方が公告されます。
- 保証金は原則として「売却基準価額」の2割。
デメリット
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物件の下見調査が困難
裁判所の差し押さえ後でも、入札前は以前の所有者の居住権は制限できません。したがって下見が出来ない場合も多く、その上情報開示から入札まで短いため見極めが困難です。
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物件の見極めが難しい
裁判所から受けるのは物件の権利の譲渡のみです。落札後の権利関係で問題点はないのか、判断が複雑です。個人入札の場合は、物件調査、入札、登記、諸登録手続きなどを自分で行わなければなりません。
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立ち退き交渉は全て自己責任
以前の所有者や占有者がいる場合には、落札者自ら、立ち退き交渉が必ず必要になります。
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保証金を現金で事前に支払う必要がある
入札の際には、入札保証金（最低売却価格の２割）を現金で事前に支払わなければなりません。
デメリットをカバーするには
ベスト・グリーンは
全ての問題をクリアにして
物件を引き渡します
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1適切な入札金額設定
競売は安価で購入できることが最大のメリットですが、安すぎて落札できなくては無意味です。購入時の全体的な資金計画を実績を重ねたプロフェッショナルがご提案します（最終的な入札金額はお客様に決めていただきます）。
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2占有者との交渉・手続きを代行します
経験豊かなスタッフが以前の所有者や占有者との立ち退き交渉一切を当社が全て行いますので実際に足をお運びいただくことなくスムーズにお引渡しできます。また、その他全ての必要な手続きをご説明して、ご理解いただいた上で代行いたします。
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3競売不動産取扱主任者が対応
様々なトラブルの発生を防ぐためにも、一定の知識・能力の資格保有者が対応することによって安心できます。
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4しっかりした物件調査
競売物件は、個人での調査・下見は難しいことと、さらに落札後の権利関係はどうなるのか、しっかりした調査をしないと思わぬ被害を被ります。ベスト・グリーンではお客様に代わって、当社のノウハウを活かし、現地に赴き厳密な調査を行い報告いたします。
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5必要があればリフォームを提案
全ての物件が通常の中古物件のように修理し整えられているわけではありません。ご希望があれば物件の引渡し後に必要なリフォームの提案や、以前の所有者の家具等の処分のご相談をお受けいたします。